城市进入研究报告西昌市城市进入研究报告西昌学院 资源与环境学院 15级土地资源管理一班 第八组 20181230城市进入研究报告CONTENTS??PART1:城市宏观环境分析 PART2:西昌房地产市场分析 PART3:项目分析 PART4:总结….….……………城市进入研究报告第一部分 宏观分析?城市区位及环境?行政区划和人口 ?经济发展水平?城市规划城市进入研究报告城市格局西昌市,是凉山彝族自治州的州府所在地,也是攀西地区的政 治、经济、文化及交通中心,川滇结合处的重要城市,是四川 打造的攀西城市群中的核心力量?西昌市是2017年四川唯一进入中国百强 县的县市。经过建设和发展西昌的经济实 力日益增强。近年来,全市第二,第三产 业、民营经济快速发展,市内生产总值每 年稳定增长 。 ?西昌市“十三五”规划纲要中提出,将 大力改造提升传统产业,培育发展战略信 息,加快发展服务业,使经济社会发育程 度达到国内相对发达地区水平,高标准全 面建成小康社会。加快建设西部创新型城 市,基本建成攀西战略资源综合开发实验 区核心增长极。全面建成现代化生态田园 城市,初步建成川滇结合部区域性中心城 市和国际性休闲度假旅游目的地。
城市进入研究报告城市区位及环境 攀西经济区:西昌定位为旅游型城市,旅游业发展方面具有相对优势。 9大支柱 产业西昌属于旅游型地区,以丰富的旅游资源占 优势是地区性中心城市 ?西昌将打造成为大香格里拉旅游环线上的 传奇。 ? 2015年,建设换季办公总部基地西昌要 打“错位营销牌”。 ? 2016年,西昌市入选县域经济百强县。 ? 西昌打造“国际康养胜地”。雅安现代 旅游 农业 建材 业 康养 工业 产业 冶金 新型 建筑 工业 工业 大项 业 电商 目攀枝花攀西 经济 圈城 市定 位建设南亚热带风光的山水园林 城市和川滇黔结合部的区域性 中心城市,推进创新型城市建 设重点发展钒钛、钢铁等先进 制造业、亚热带特色农业以及 阳光康养、科技服务等现代服 务业进藏物资集散地, 川西区域性中心城 市、特色产业基 地、交通枢纽以及 国际生态旅游城市城市进入研究报告城市化及人口 行政区划:西昌是一座独具特色的组团城市,现下辖6个街道、8个镇、29个乡 (其中12个彝族乡,2个回族乡)城市进入研究报告城市化水平城市人口: 西昌市人口近五年来匀速上涨,截至到 2015 年,西昌市常住 人口数为 652947人,城区吸引了越来越多的外来人口,这为房地产的持 续发展提供了条件。
900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0城镇化率2011 32.01%2012 31.63%2013 31.76%2014 31.37%2015 31.14%非农业人口总人口197995618540 总人口197800625443200200630412202531645619203349652947非农业人口城镇化率城市进入研究报告城市扩展方向西昌主城区三大板块分布在川西高原的少有的平原地带,因受 到地形地貌影响,城市发展方向仅能靠近邛海周边的平原地带 进行发展。③③② ①② ①20042013城市进入研究报告因建昌组团靠近邛海且地势较为平 坦西昌,成为西昌市目前重点城市发展区 域。工业则往西昌市以西的大山深处 发展。③③② ①② ①20142017城市进入研究报告经济态势西昌市GDP总量稳定增长,居民可支配收入不断提 高。 2011 2012 2013 2014 2015 宏观经济指标GDP总量 297 41010 19.5% 62.54 171.9 126 20341 334 45325 14.6% 63.54 212.5 149 23439 373.54 418.6 426.47 9 50206. 99 12.3% 64.56 253.59 172.12 25819 6412 2 11.5 % 64.2 9 268. 6 195. 83 56674 2.9% 65.3 302.9 225.482016 457.2 59804 6.3% 65.3 –251.46 31343人均GDP(元/年 常住人口) GDP增长率% 户籍人口(万人) 城乡居民存储款余额(亿元) 社会销售品零售总额(亿元) 城镇人均可支配收入(元 / 年 人)2819 29039. 4 9地方旅游收入(亿元/年)60.880.6105126.151.2184.8城市进入研究报告经济态势西昌的GDP总量西昌,在凉山州多个县市居于第一位,其人均GDP超过56674元,经济实力较好。
年份201120122013201420152016GDP(亿元)296.79334373.54418.69426.47457.2GDP(亿元)500 450 400 350 300 250 200 269.79 373.5 334 418.7 426.5 457.2150100 50 0 GDP(亿元) 1 269.79 2 334 GDP(亿元) 3 373.5 4 418.7 线性 (GDP(亿元) ) 5 426.5 6 457.2城市进入研究报告居民消费通过西昌的恩格尔系数水平来看,西昌居民在食物支出以 外的消费力很强,西昌居民在住房消费上的支出大约在 2537—3805元的水平。年份 城镇居民恩格尔系数 2013 0.451 2015 0.432 2016 0.421恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系 数 0.5—0.59 0.4—0.5 0.2—0.39 住房消费占总消 费性支出的比重 (%) 9.4 15.5 20—30 住房消费占总 消费支出的比 重(%)消费类型恩格尔系数温饱型 小康型 富裕型0.55—0.590.50—0.55 0.45—0.57.611.2 12.10.4—0.4518.9注:恩格尔系数=食物支出金额/总支出金额城市进入研究报告站在未来看今天随着西昌经济不断发展、城市级能上升,以及伴随人口增长而带来 的城市扩容,市场需求必将产生稳定的增长。
而随着人民生活水平及居民购买力的增强,将会有利的带动房地产行业的发展。? 西昌房地产市场拥有一定的市场发展空间。城市进入研究报告第二部分 房地产市场分析?土地市场市场 ?房地产市场城市进入研究报告土地市场 ?2013年-2017年,土地供应量实现连续增长。 西昌房地产市场对土地的潜在需求较大。 土地供应分析——2016年西昌居住与商服用地供应土地面积62.028万㎡, 建筑面积408.6万㎡,新开工面积204.8万平方米,环比增加增加51.4%和 25.8%。西昌市2013-2017年土地供应面积700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000620280 444879 3690916500001800002013 2014 2015 2016 2017 土地供应面积 180000 369091 444879 620280 6500000城市进入研究报告需求分析 市场需求态势自2013年至2016年,西昌房地产市场销售速度一直保持稳定增长的状态,西昌居民存在 丰富的购买潜力。西昌市2013-2016年销售面积40 35 30 25 20 15 10 5 03720.1722.4425.2销售面积2013 20.172014 22.442015 25.22016 37城市进入研究报告西昌开发总量西昌房地产开发总量迅速增长2016年西昌房地产开发总量达408.6万㎡,增长速度迅猛。
西昌市2011-2016年建筑面积450 400 350 300 250 200 150 100 50 0408.6269.995.9118.6114.9100.97建筑面积2011 95.92012 118.62013 114.92014 100.972015 269.92016 408.6城市进入研究报告西昌投资情况可以看出,近几年年西昌的房地产市场异常火爆,投 资商看好西昌的房地产前景,地产投资尤其是在住宅 上的投入不遗余力。西昌2011—2016年房地产开发投资情况西昌市地产投资类型比例400000西昌市2011-2016年房地产开发投资情况6% 10%350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 084%办公楼商业经营用房??2011 2012 2013 2014 2015 2016 投资量 226618 203752 176378 191145 367185 289648城市进入研究报告西昌价格走势2017年是西昌楼市发展的分水岭,商品住房最高单价突破万元大关。2017年下半年西昌市房地产市场走势城市进入研究报告西昌销售情况近几年西昌的房地产市场运行平稳,经历近年的大好市场, 2016年商品房销售额达到32.67亿元,近年的巨大成功,让 开发商和投资商看到西昌的潜力,从而将更多的资本投入到 其中。
销售额的增长,很大一部分原因是房价上涨的拉动。西昌2012-2016年商品房销售额 年份 销售额(亿元)2012201320142015201617.2712.3617.1520.4532.67西昌市2012-2016年商品房销售额35 30 2532.6720.4520 15 10 5 017.27 12.3617.15销售额销售额2012 17.272013 12.362014 17.152015 20.452016 32.67城市进入研究报告西昌房地产市场小结1、近年来,西昌土地价格不断提升,土地成交活跃。2、受整体市场形势影响,各开发企业拿地积极性上涨,土地日益稀缺,随着市场的不断发展,在供小于求的市场形势下,未来房价依然具 有一定提升空间。城市进入研究报告西昌市存量统计项目 铁投 邛海壹号 合信 邛海湾 鹭洲 威尼斯半岛B区 领地 青沄? 2017商品房存量约为10190套。供给 2096 4283 1391 340 1002 洋房706 别墅296 3071 1386 627 洋房435 别墅192 3092 308 销量 335 1283 795 145 200 库存 1761 3000 596 195 802 价格 8200 9000 8400 11000 洋房 14000 别墅 18000 492 1370 217 洋房75 别墅142 2734 245 2579 16 410 洋房360 别墅50 358 63 11362 洋房11270 洋房 8600 别墅 13000 8000 9000领地 兰台府邦泰 花园城 南山国际社区 康郡南山国际社区 御墅 正黄 金色学府 嘉月台城市进入研究报告第三部分 项目分析重点案例分析 ?铁投 邛海壹号 ?合信 邛海湾 ?鹭洲 威尼斯半岛B区 ?领地 青沄?领地 兰台府?邦泰 花园城 ?南山国际社区 康郡 ?南山国际社区 御墅 ?正黄 金色学府 ?嘉悦台城市进入研究报告正黄 金色 学府嘉月台邦泰 花园城 合信 邛海湾 南山国 际社区 康郡 青沄 南 山 国 际 社 区 御 墅 铁投 邛海 壹号威尼斯 半岛兰台府城市进入研究报告重点案例分析铁投 邛海壹号开发商 代理商总占地面积(亩) 总建筑面积(㎡) 总户数 容积率 绿化率 建筑形态 主力户型 梯户比 销售状态 车位数 四川铁投宏锦房地 产 开发有限公司自建自销93.57 324463.12 2096户 3.498 30% 板楼 高层 82.1—104.14㎡套 三 2/6 一期一批售罄一期 二批待售 2560城市进入研究报告重点案例分析合信 邛海湾开发商 物业 总占地面积(亩) 总建筑面积(㎡) 总户数 容积率 绿化率 物业类型 西昌市首信置业有 限公司 成都世高物业管理 有限公司 69.78 140703 户 3.02 30.9% 商业、住宅、商 住(售价为8400–9500元/平方米)整体项目分 2 期开发,本次调查项目为第 1期,共 12 栋 客户分析 :主要是西昌本地,其次是周围县 或是成都等地区主力户型竣工时间55—1192018.10销售状态在售城市进入研究报告重点案例分析鹭洲 威尼斯半岛西昌市东方浩远 房地产开发有限 公司, 四川世达实业有 限责任公司 78000 220952 3202户 3.77 38.50% 板塔结合 高层 80—105㎡ 2/5均价为8400元/㎡开发商物业管理 总占地面积(㎡) 总建筑面积(㎡) 总户数 容积率 绿化率 建筑形态 主力户型 梯户比销售状态车位数在售1542城市进入研究报告重点案例分析领地 青沄开发商 物业类型 总占地面积(亩) 领地房地产集团股 份有限公司 小高层(普通住宅) —–一期 100 售完 二期40—50 已售一半 三期还没开始 均价11000元/平方米总建筑面积(㎡)总户数 容积率 绿化率 建筑形态 主力户型 梯户比 销售状态 车位比18000340户 2.4 35% —-套三及套四(95116㎡) 1/2 在售 1:1城市进入研究报告重点案例分析领地 兰台府开发商 物业管理 总占地面积 (亩) 总建筑面积 (㎡) 西昌领地房地产 开发有限公司 四川汇丰物业服 务有限公司 99809.01㎡ 134160.97m?洋房 14000元/平方 别墅:18000元/平方总户数容积率 绿化率 建筑形态 主力户型 梯户比10021.34 30.15 塔楼;别墅 97–119㎡ 1:2销售状态 车位数二期在售 1343城市进入研究报告 地理位置重点案例分析况 开发情 整体项目分三期开发,一期 已售完,二期在售,三期待 开发,本次调查对象为二期。
社区底商 约3000平方西昌市南山大道与海滨北 路交界联系方式0834—3351555商业群楼 米物业类型代理商别墅自建自售 2元/m^2 2.95元/m^2 2017.10.14 2019年底可售面积土地使用 年限 本期建筑 类型 交房时间第二期销售套数180套 住宅70年 商业40年 别墅和洋房 2019.12.30洋房 物业管理费 商业 开盘时间 竣工时间城市进入研究报告重点案例分析邦泰 花园城开发商 物业类型 总占地面积(亩) 总户数 容积率 绿化率 建筑形态 主力户型 梯户比 销售状态 车位数 邦泰集团 小高层(普通住宅) 240 3071户 1.5 35% 多层 小高层 D-3 1/2 在售 805总共分三期一期一批售罄 一期二批一月中旬开 盘 均价11362元每平方 米城市进入研究报告重点案例分析南山国际社区 御墅开发商物业 开盘时间 交房时间西昌邦泰置业有限 责任公司邦泰物业 20160423 20171231洋房 8600元/平方米 别墅 13000元/平方米总占地面积(亩)总建筑面积(平方 米) 容积率10414.7万 1.6绿化率(%)楼栋数 套数 车位40%30 1386 1100城市进入研究报告重点案例分析正黄 金色学府开发商西昌正黄置 业开发有限 公司四川汇德物 业有限公司 25000 270390 2440户 3.0均价8000元/㎡物业管理总占地面积 (㎡) 总建筑面积 (㎡) 总户数 容积率绿化率车位比60%1:1城市进入研究报告重点案例分析嘉月台1.项目状况 项目位于西昌市老城区、 西部新城区、成凉工业区三大板块交 汇的黄金三角区、未来的市中心、空 间无限。
2.开发商 西昌市兴程实业有限责任公 司 3.物业管理 三和物业 4.总占地面积 8667平方米 5.总建筑面积 30140平方米 6.总户数 308户 7.容积率 2.99 8.绿化率 30% 9.建筑形态 塔楼 高层 10.主力户型 11.梯户比 12.销售状态 在售 13.车位数 地面机动车位162个,地 下机动车位99个9000元/平方米城市进入研究报告? 当前,西昌房市销售情况虽较为良好,但从整 体楼市看,供应量较大,存量较多。4500 4000 3500 3000 2500428330003071 25793092 2734209620001500 1000 500 01761 12831391795 596 195 706 606 340 145 100 296 196 1001386 1370 142 192 50 245 358 308 63 嘉月台 308 245 63335492 16435 360 75铁投 邛 海壹号 供给 销量 库存 2096 335 1761鹭洲 威 领地 兰 领地 兰 南山国际 南山国际 南山国际 合信 邛 领地 青 邦泰 花 正黄 金 尼斯半岛 台府 洋 台府 别 社区 康 社区 御 社区 御 海湾 沄 园城 色学府 B区 房 墅 郡 墅 洋房 墅 别墅 4283 1283 3000 1391 795 596 340 145 195 706 100 606供给296 100 196销量3071 492 2579库存1386 1370 16435 75 360192 142 503092 2734 358城市进入研究报告200001800016000 14000 12000 100001800014000 13000 11000 8200 9000 8400 11362 11270 8600 9000 80008000 6000 4000 2000 0南山国 南山国 鹭洲 威 领地 兰 领地 兰 南山国 铁投 邛 合信 邛 领地 青 邦泰 花 际社区 际社区 正黄 金 尼斯半 台府 洋 台府 别 际社区 海壹号 海湾 沄 园城 御墅 洋 御墅 别 色学府 岛B区 房 墅 康郡 房 墅 8200 9000 8400 11000 14000 18000 11362 11270 8600 13000 8000嘉月台 9000价格城市进入研究报告月均销量月均销量(套数)16001400136712001000800600492 335 257 398 200400200145152 20 110鹭洲 威尼 南山国际 南山国际 铁投 邛海 合信 邛海 领地 兰台 邦泰 花 正黄 金色 斯半岛B 领地 青沄 社区 康 社区 御 嘉月台 壹号 湾 府 园城 学府 区 郡 墅 335 257 398 145 200 492 152 20 1367 11月均销量(套数)城市进入研究报告商品住宅市场分析住宅市场环境:通过西昌市房地产市场现状的分析,房地产市场总体正常1、房地产市场总量:从供应变化来看,开发商希望通过优惠政策保证 项目快速走量,新增供应激增导致供应量较为充足,但市场成交有限, 导致供应量持续保持高位。
2、成交价格:从住宅整体成交均价走势来看,6000-8000元/㎡的刚需主力价格成为市场成交最为集中的范围;城市进入研究报告第四部分 总结城市进入研究报告市场趋势预判政策趋势区域市场刚性需求旺盛,政府支持棚改、异地搬迁来去房 地产库存。价格趋势1. 阶段性虽供大于求,但需求越加明显,未来价格成长 较为乐观。 1. 通胀压力与CPI的上升将导致房价进一步上涨1. 未来东部新城、西部新城、南山大道沿线等区域将是规划发展趋势重点发展区域; 2. 市区土地供应有限,价格持续上涨,住宅发展空间有限; 3. 受“邛海泸山国家风景区”影响,未来航天大道延长线 方向邛海沿岸的房地产市场将逐渐显示出较好的成交走势。城市进入研究报告优劣势分析优 势1.西昌房地产市场拥有一定的市场发展空间,市场潜力较大。 2.近年来,西昌土地价格不断提升,土地成交活跃。 3.受整体市场形势影响,各开发企业拿地积极性上涨,土地日益稀缺,随 着市场的不断发展,在供小于求的市场形势下,未来房价依然具有一定提 升空间。 4.市场波动性较小,在同类城市中价格处于上游。 5.房地产去化率较高,适合投资。1.劣 势2. 3.多家品牌开发商进驻如万科和领地,未来产品竞争较为激烈,市场 同质化现象严重。
虽然近两年西昌市成交土地较多,但是未来土地供应量有限,未来 土地市场竞争激烈。 西昌地处龙门山安宁河断裂带,建筑需要九度设防,建造成本较高 ,而物价的不断上涨,更导致了房价的一路走高。城市进入研究报告结论:市场背景:西昌商品房市场呈现供销两旺的态势,综合品质较高的项目 均价已经超过8000元/㎡,部分突破10000元/㎡ 。 市场表现:西昌老城区,区域规划及土地开发较早,新入市项目少,开 发可操作空间较低;新城区,区域规划起点高,目前市场放量多集中于 该区域,新项目产品力也有所提升。 市场机会:西昌市房地产市场潜力较大,波动性较小,在同类城市中价 格处于上游。房地产去化率较高,适合投资。城市进入研究报告End 谢谢您的倾听 !